Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzen

Der neue Job ist sehr attraktiv, aber sehr weit weg – statt lange Strecken zu pendeln, entscheiden sich viele Berufstätige für eine Zweitwohnung in der Nähe der Arbeitsstelle. Doch oft wird dann eine Zweitwohnungsteuer fällig, auch Zweitwohnsitzsteuer genannt. Diese wird als reine Kommunalsteuer von der Gemeinde erhoben. Das heißt: Bei der Zweitwohnsitzsteuer reine Haben einer zweiten Wohnung neben einer Hauptwohnung besteuert, und zwar dort, wo die Zweitwohnung liegt.

Allerdings wird die Zweitwohnungsteuer nur dann fällig, wenn Sie für eine Zeit von mehr als sechs Monaten eine Zweitwohnung haben. Das heißt: Verkaufen Sie Ihre zweite Wohnung nach fünf Monaten wieder weiter, müssen Sie keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Zudem gibt es Gemeinden, die gar keine Zweitwohnsitzsteuer erheben, wie beispielsweise die Stadt Göttingen. Wird aber eine Zweitwohnungsteuer fällig, stellt sich die Frage, ob beziehungsweise wie sich diese von der Steuer absetzen lässt. Dazu später mehr.

Zweitwohnsitzsteuer für Ferienhäuser

Auch wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, kann die Zweitwohnsitzsteuer fällig werden. Jedenfalls dann, wenn eine Eigennutzung angenommen werden kann. Den Nachweis einer Nichtnutzung, also einer reinen Ferienvermietung, haben Sie im Zweifel gegenüber der Gemeinde zu erbringen.

Die Höhe der Zweitwohnungsteuer unterscheidet sich teils deutlich von Ort zu Ort, denn die Stadt oder Gemeinde selbst legt sie in einer eigenen Steuersatzung fest. Die Kommunen informieren auf ihren Bürgerservice-Seiten im Internet, ob und in welcher Höhe eine Steuer anfällt.

Für die Berechnung wird meistens ein fester Steuersatz auf die Jahreskaltmiete (also ohne Betriebs- und Heizkosten) angewendet. In Hamburg sind dies beispielsweise 8 Prozent, in München 18 Prozent und in Berlin sogar 20 Prozent auf die Nettokaltmiete (Stand: 2025). In Baden-Baden hingegen sind manche Zweitwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen sogar steuerfrei, während Konstanz mit 35 Prozent wohl an der Spitze liegen. Die Unterschiede sind im Vergleich also beträchtlich.

Zweitwohnsitz innerhalb von zwei Wochen anmelden

Wie beim Hauptwohnsitz gilt gemäß der Meldepflicht eine Frist von zwei Wochen zur Anmeldung eines zweiten Wohnsitzes beim Einwohnermeldeamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Eine Überschreitung der geltenden Frist stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Dann droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Eine Nichtanmeldung einer Zweitwohnung kann zudem den Straftatbestand einer Steuerhinterziehung erfüllen – diese ist mit einer Geldstrafe, je nach Schwere des Falls aber auch mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren belegt. Versuchen Sie daher nicht, die Zweitwohnsitzsteuer auf diesem Wege zu umgehen.

Zweitwohnsitzsteuer und Corona

Aufgrund von Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen während der Corona-Pandemie waren in vielen Teilen Deutschlands Zweitwohnungen zeitweise nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Daher stellten sich viele die Frage: Kann ich als Inhaber/in eines zweiten Wohnsitzes die Zweitwohnsitzsteuer einbehalten oder sogar zurückverlangen, wenn ich aufgrund von Corona-Beschlüssen die Wohnung zeitweise gar nicht nutzen konnte? Leider lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten, denn die Regeln der verschiedenen Städte und Gemeinden unterscheiden sich dazu teils erheblich, so dass es hier auf den Einzelfall ankommt.

Die Gerichte haben allerdings in früheren Urteilen meistens auf die Bezahlung der vollen Steuer bestanden, auch wenn der zweite Wohnsitz nur eingeschränkt zur Verfügung stand (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001, 9 C 1/01 sowie BVerwG, Urteil vom 27.Oktober 2004, 10 C 2.04).

Zweitwohnsitz in der Steuererklärung angeben

Erkennt das Finanzamt Ihre zweite Wohnung als doppelte Haushaltsführung an, können Sie als Arbeitnehmer/in die Kosten der Zweitwohnsitzsteuer in Anlage N Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten eintragen. Ab 2023 gibt es dafür sogar eine eigene Anlage mit dem Titel "Anlage N-Doppelte Haushaltsführung". Allerdings sind die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung, die für die Nutzung der Unterkunft angesetzt werden, auf höchstens 1.000 EUR im Monat begrenzt.

Wird eine doppelte Haushaltsführung anerkannt, kann das zu einer erheblichen Steuererstattung führen. Allerdings gibt es dafür umfangreiche Bedingungen: Sie unterhalten einen Zeitwohnsitz aus beruflichen Gründen, weil Sie zu weit von Ihrem Arbeitsort weg wohnen, um täglich zur Arbeit fahren zu können (hierfür gibt es genaue Regeln), Ihr Zweitwohnsitz ist nicht Ihr „Lebensmittelpunkt“ und Sie zahlen mindestens 10 Prozent der Kosten am Hauptwohnsitz. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema doppelte Haushaltsführung. 

Haben Sie die Zweitwohnung nur aus privaten Gründen, also zum Beispiel als Ferienwohnung für sich und Ihre Familie oder als Nebenwohnung in der gleichen Stadt, dann können Sie die Kosten der Zweitwohnungssteuer auch nicht als Werbungskosten absetzen.