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Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das müssen Sie wissen
19.12.2023
Das reisefreudige Paar Bettina und Jochen entschloss sich vor etlichen Jahren, eine baufällige Villa in der Toskana zu kaufen. Damals zahlten sie 60.000 Euro für das Anwesen. Im Laufe der Jahre verwandelten die beiden das Haus und das Grundstück in ein Urlaubsparadies mit Swimming-Pool und Sonnenterrasse. Jetzt findet das Paar: Es ist Zeit für etwas Neues. Bettina und Jochen möchten ihre erstklassig sanierte Villa wieder verkaufen.
1. Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung immer selbst genutzt
Keine Steuern
Bettina und Jochen verkaufen ihr Ferienhaus für knapp 300.000 Euro. Gegenüber dem Kaufpreis von 60.000 Euro ist das ein satter Gewinn. Weil das Paar seine Auslandsimmobilie immer ausschließlich selbst genutzt, nie an andere Urlauber/innen vermietet hat und die Immobilie ansonsten leer stand, fallen in Deutschland keine Steuern auf den Immobilienverkauf an.
Keine Spekulationsfrist
Genauso wenig gilt für Bettina und Jochen die zehnjährige Spekulationsfrist. Denn die beiden haben ihr Ferienhaus immer selbst genutzt. Sie können also frei entscheiden, wann sie die Villa verkaufen wollen – egal ob nach einem, nach drei oder nach neun Jahren.
ÜBRIGENS:
2017 stellte der Bundesfinanzhof noch einmal klar: Die Steuerfreiheit innerhalb der Spekulationsfrist gilt natürlich auch für ausschließlich eigengenutzte Ferienwohnungen. Das Finanzgericht Köln hatte zunächst geurteilt, dass Zweit- oder Ferienwohnung von dieser Begünstigung ausgenommen werden sollten.
2. Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermietet
Keine Steuern: Verkauf nach mehr als zehn Jahren
Die einfachste Lösung, sich die Spekulationssteuer in Deutschland zu sparen: Bettina und Jochen warten lang genug, bevor sie ihr Anwesen verkaufen. Denn zehn Jahre nach der Anschaffung ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf steuerfrei. Egal, ob die beiden ihr Ferienhaus nur selbst nutzen oder ob sie es vermieten.
Steuern fallen an: Verkauf nach weniger als zehn Jahren
Falls Bettina und Jochen ihre Villa teilweise oder komplett an andere Urlauber/innen vermietet hätten, müssten sie in Deutschland Steuern auf ihre 240.000 Euro Verkaufsgewinn zahlen. Aber nur, wenn zwischen dem Immobilienkauf und dem Immobilienverkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Typisch für das deutsche Steuerrecht ist die etwas verwirrende Ausnahmeregel: Nutzen Bettina und Jochen ihr Urlaubsdomizil im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst, dann müssen sie keine Spekulationssteuer bezahlen. Auch wenn sie unter der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen.
Ein Beispiel: Bettina und Jochen haben das Haus im Jahr 2016 gekauft und an Urlauber/innen vermietet. Seit 2021 bis 2024 nutzen die beiden ihr Ferienhaus jedoch nur noch selbst. Verkaufen sie das Haus im Jahr 2024 wieder, so müssen sie keine Steuern zahlen. Anders ausgedrückt: Obwohl sie das Ferienhaus nur acht Jahre lang besessen und es in dieser Zeit auch an Fremde vermietet haben, müssen sie keine Spekulationssteuer zahlen.
Wichtig:
Deutschland hat mit etlichen Ländern ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen. Eine solche Verabredung gibt es auch mit Italien. Das bedeutet: Unsere Villa-Besitzer/innen Bettina und Jochen zahlen für ihr Grundstück beziehungsweise ihr Ferienhaus Steuern nach italienischem Recht und an den italienischen Staat. Der deutsche Fiskus verdient dabei nicht mit. Erst, wenn Bettina und Jochen ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie Steuern in Deutschland zahlen, nämlich für den Verkaufsgewinn. Je nachdem können dafür auch im Ausland Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit. Informieren Sie sich daher rechtzeitig in Ihrem Urlaubsland!
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