Grundsteuer, Grundsteuerreform und Einheitswert – so hängt alles zusammen

Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben. Das heißt: Wer eine Immobilie oder auch nur ein Grundstück besitzt, zahlt Grundsteuer. Dabei spielt es keine Rolle, ob man Großgrundbesitzer/in ist oder nur eine kleine Laube hat. Zum Grundbesitz zählen Grundstücke, einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundsätzlich wird die Grundsteuer von Eigentümerinnen und Eigentümern bezahlt. Vermieter/innen können sie aber über die Nebenkostenabrechnung aber auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen.

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Gemeindesteuer. Das Aufkommen aus der Grundsteuer – also das, was die Grundbesitzer an Grundsteuer bezahlen müssen – steht der Gemeinde beziehungsweise der Stadt zu, in deren Gebiet das Grundstück liegt. Die Gemeinde legt mit einem sagenannten Hebesatz die endgültige Steuer fest. Sie kann auf die Erhebung der Grundsteuer aber auch verzichten, was allerdings in den seltensten Fällen geschieht. Denn die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums spült sie jährlich mehr als 15 Milliarden Euro in die Kassen (Stand: September 2024).

Noch bis einschließlich 2024 wird die Grundsteuer anhand des Einheitswerts berechnet. Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert aus den Quadratmetern des Grundstücks multipliziert mit dem Bodenwert zum 1. Januar 1964 im Westen beziehungsweise zum 1. Januar 1935 im Osten. Alle bebauten, gemischt genutzten Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen und Geschäftsgrundstücke sowie fast alle Einfamilienhäuser werden dafür zunächst im Ertragswertverfahren bewertet.

Wie wird die Grundsteuer mit dem Einheitswert errechnet?

Um den Einheitswert zu erhalten, wird die Jahresrohmiete (auf dem 1. Januar 1964 im Westen und 1. Januar 1935 im Osten), die ein fiktiver Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Hinzu kommen noch Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht. Aus diesem Einheitswert wird dann durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl zwischen 3,5 und 6 Promille der Grundsteuermessbetrag errechnet.

Die Kommunen, also Städte und Gemeinden in Deutschland, schlagen auf diesen Wert dann noch ihren Hebesatz auf. Daraus ergibt sich dann die Höhe der Steuer für die Immobilienbesitzer/innen. Die Hebesätze in Deutschland sind sehr unterschiedlich: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts liegen sie in manchen Regionen unter 200 Prozent, in anderem dagegen über 900 Prozent. Im Durchschnitt sind es rund 460 Prozent (Stand 2021).

Die Rechnung für die Höhe der Grundsteuer sieht so aus:

1. Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

2. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Die Einheitswerte können sehr stark vom tatsächlichen Wert eines Grundstücks abweichen. Sie werden nämlich auf Grundlage der Wertverhältnisse zur Zeit des sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkts am 1. Januar 1964 (West) und 1. Januar 1935 (Ost) festgelegt. Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde seither auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die Grundlage ist somit stark veraltet. Die Einheitswerte für Grundstücke liegen daher heute oft deutlich unter den tatsächlichen Verkehrswerten.

Das Bundesverfassungsgericht (BVG) hat das bisherige System 2018 als verfassungswidrig erklärt. Begründung: Vergleichbare Grundstücke werden oft zu unterschiedlich bewertet. Das verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz. Folge: Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 die Regelungen zum Einheitswert neu regeln. Mit einer Grundsteuerreform tritt nun zum 1. Januar 2025 die neue Regelung in Kraft. 

Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung): Wie funktioniert das?

Grundstückseigentümer/innen mussten zwischen 1. Juli 2022 und 31. Januar 2023 eine sogenannte Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. Und zwar in digitaler Form, also beispielsweise über ELSTER Online oder andere Tools. Die Frist wurde noch einmal auf den 30. April 2023 verlängert.

Bei der Feststellungserklärung, umgangssprachlich oft auch Grundsteuererklärung genannt, werden zahlreiche Angaben abgefragt: Lage des Grundstücks, einschließlich Gemarkung und Flurstück, Grundstücksfläche und Wohnfläche, Bodenrichtwert sowie gegebenenfalls die Grundstücks- oder Gebäudeart und das Baujahr. Anhand der Angaben aus der Grundsteuererklärung wird dann die neue Grundsteuer ermittelt. Das geschieht zunächst in drei Schritten:

1. Bewertung: Der Wert des Grundstücks oder Gebäudes wird als Grundsteuerwert ermittelt.
2. Steuermesszahl: Diese Zahl dient dazu, Wertsteigerungen seit 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) auszugleichen.
3. Hebesatz: Kommunen passen die Hebesätze an, um die Grundsteuer an lokale Gegebenheiten anzupassen.

Anschließend werden die drei Werte miteinander multipliziert, daraus ergibt sich dann die zu zahlende Grundsteuer:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Das Bundesfinanzministerium (BMF) weist darauf hin, dass die Gesamtheit der Steuerzahler/innen zwar ungefähr gleich viel Grundsteuer bezahlt wie bisher. Aber: „Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und unvermeidbar“.

Warum macht es jedes Bundesland anders?

Der Gesetzgeber hat ein Bundesmodell eingeführt, das für die Berechnung der Grundsteuer klare Vorgaben macht. Allerdings dient das Bundesmodell nur als Basis, die Bundesländer können eigene Modelle anwenden. Einige Länder haben diese Option genutzt, um einfachere Berechnungsgrundlagen zu schaffen. Hier ist eine kurze Übersicht:

• Das Bundesmodell wird von Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern,  Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen genutzt. Es bezieht sich auf den aktuellen Wert der Immobilie und gilt daher als genauer, allerdings auch aufwendiger in der Berechnung.
• Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell.
• Bayern hat sich für ein wertunabhängiges Flächenmodell entschieden, das nur die Grundstücks- und Gebäudeflächen einbezieht.
• Hamburg verwendet ein Wohnlagenmodell, das Wohnlage und Wert einbezieht.
• Hessen nutzt ein sogenanntes Flächen-Faktor-Modell
• Niedersachsen hat das Flächen-Lage-Modell, welches die Lage und die Grundstücksfläche berücksichtigt.
• Saarland und Sachsen nutzt das Bundesmodell mit Abweichungen.

Je nach Bundesland können daher unterschiedliche Faktoren in die Berechnung der Grundsteuer einfließen. Als Immobilienbesitzer/in müssen sie sich daher informieren, welches Modell für ihr Bundesland gilt. 

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer bezahlen?

Ab dem 1. Januar 2025 muss die neue berechnete Grundsteuer bezahlt werden. Bis dahin, also bis zum 31. Dezember 2024, gelten noch die alten Grundsteuerbeträge, die anhand des Einheitswerts erhoben werden. Das Bundesfinanzministerium weist darauf hin, dass es auch noch eine Weile dauert, ehe die künftige Höhe der Grundsteuer bekanntgegeben werden kann: Vermutlich werden die konkreten Beträge für die meisten Steuerpflichtigen erst im Herbst 2024 feststehen.

Die neue Grundsteuer C: Was ist das?

Neben der Grundsteuer A (Forst- und Landwirtschaft) sowie der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) wird mit der Grundsteuerreform die Grundsteuer C eingeführt. Mit der Grundsteuer C können Kommunen für baureife Grundstücke, auf denen aber keine Bebauung erfolgt, einen höheren Hebesatz festlegen. Damit soll vor allem in Ballungsgebieten verhindert werden, dass Grundstücke als Spekulationsobjekte benutzt werden. Wer mit solchen baureifen, aber unbebauten Grundstücken spekulieren will, muss künftig tiefer in die Tasche greifen. Dahinter steckt die Hoffnung, dass auf baureifen Grundstücken vor allem in Gegenden, in denen großer Wohnungsmangel herrscht, auch tatsächlich Wohnraum geschaffen wird.

Die Grundsteuer absetzen: Geht das?

Vermieter/innen legen die Grundsteuer häufig über die Betriebskosten auf ihre Mieter/innen um. Und zwar entweder komplett oder anteilig, falls Sie einen Teil des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie selbst nutzen. Verzichten sie allerdings darauf, können sie die Grundsteuer in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.

Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann die Grundsteuer leider nicht absetzen. Das Gleiche gilt für die Mieterinnen und Mieter, die die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung zahlen. Auch sie können die Kosten nicht steuerlich absetzen.