Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Rekordverdächtig niedrige Zinsen, Kredite so günstig wie nie: Viele Deutsche investierten ihr Geld in den vergangenen Jahren gerne in Immobilien. Großstädte zeigten sich dabei als beliebtester Markt. So betrug im Jahr 2010 der Median-Angebotspreis für Berlin-Immobilien etwa 1.550 Euro/m². Stand August 2024 lieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung laut immowelt in Berlin bei 4.901 Euro/m². 

Noch markanter ist die Immobilienpreisentwicklung in München: Eigentumswohnungen liegen 2024 mit 7.587 Euro/m² auf nach wie vor hohem Niveau. Und da der Neubau, vor allem in den Metropolregionen den Bedarf nicht decken kann und auch in näherer Zukunft nicht decken wird, bleibt das Angebot an Wohnimmobilien rar und der Nachfrageüberhang groß – auch wenn die Zinsen gerade steigen und Kredite dementsprechend teurer werden.

Wenn Sie glückliche/r Besitzer/in einer Immobilie in Berlin, Hamburg oder München sind, dürften Sie derzeit kaum Schwierigkeiten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf haben. Allerdings müssen Sie Ihren Gewinn versteuern, denn der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Eine so genannte Spekulationssteuer wird fällig.

Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der individuelle Steuersatz zum Tragen. Das Problem für so manche/n Immobilienbesitzer/in ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden können. Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, lautet die Lösung für Betroffene: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des oder der Steuerpflichtigen stattfindet, so urteilte 2019 der Bundesfinanzhof (Urteil von 23.07.2019, IX 28/18). Das heißt: Wird ein Grundstück durch einen Sonderungsbescheid zwangsenteignet, dann besteht für eine Privatperson keine Steuerpflicht. Aber: Im betrieblichen Bereich sieht das in der Regel anders aus.

Drei Jahre selbst bewohnen, danach steuerfrei verkaufen

Eine andere Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst, nämlich mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen, auch wenn die 10 Jahre noch nicht rum sind. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Einzige Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld für Ihre Sprösslinge.

Dabei ist egal, ob Sie in Ihrer Immobilie ein Arbeitszimmer hatten, das Sie beruflich für Überschusseinkünfte genutzt haben – der Verkauf bleibt steuerfrei. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) 2021 entschieden (Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19) und sich damit gegen die Auffassung der Finanzverwaltung (BMF) gestellt. Das BMF hatten nämlich 2000 in einem Schreiben festgelegt, dass ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer in einer selbst genutzten Eigentumswohnung dazu führt, dass ein Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – anteilig – zu versteuern ist. Betroffene Steuerzahler/innen können sich nun auf das Urteil des BFHs beziehen.

Problematisch kann es allerdings werden, wenn Sie sich scheiden lassen. Ziehen Sie aus dem gemeinsamen Haus aus und Ihre minderjährigen Kinder bleiben mit dem anderen Elternteil dort wohnen, dann nutzen sie das Haus nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. So sieht es der BFH in einem Urteil vom 14.02.2023 (IX R 11/21). Folge: Verkaufen Sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist, kann daraus plötzlich ein privates Veräußerungsgeschäft werden und Sie müssen Spekulationssteuer zahlen.

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen, unabhängig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Erlös abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dürfen, gehören zum Beispiel:

• Die Kosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie,
• die Gebühren des Notars oder der Notarin, die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag,
• die Makler/innen/gebühr, Anzeigenschaltung oder Werbung,
• die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen oder eine Sachverständige (das Wertgutachten wird häufig kostenlos von einem Makler oder einer Maklerin verfasst),
• Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Mit diesen und ähnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr übrig bleibt, sind auch keine Steuern fällig. Für manch eine/n Haus- oder Wohnungsverkäufer/in lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er bzw. sie den Verlust gegebenenfalls mit anderen, gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen.

Seit einigen Jahren schreibt die sogenannte Energieeinsparverordnung vor, dass ein/e Verkäufer/in einer Immobilie einen Energieausweis vorlegen muss. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, bescheinigt die energetische Bewertung eines Gebäudes. Ob Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises von der Steuer absetzen können, hängt von mehreren Faktoren ab. Verkaufen Sie Ihr selbst genutztes Haus, können Sie die Kosten für den Energieausweis in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und müssen Ihren Gewinn versteuern. Die Kosten für den Energieausweis können Sie dann von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Möchten Sie dagegen eine von Ihnen vermietete Immobile verkaufen, gilt: Da Sie durch die Vermietung in der Regel Einkünfte erzielen, können Sie die Kosten für einen Energiepass als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ist ebenfalls möglich, wenn Sie erst nach zehn Jahren Wartezeit Ihre Immobilie verkaufen.