Abrisskosten bedingt als Werbungskosten absetzbar

Wird ein Gebäude mit der Absicht erworben, es abzureißen und anschließend einen Neubau zu errichten, dann sind der Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abrisskosten keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Teil der Herstellungskosten des Neubaus. Das geht aus einem Urteil des Finanzgerichts Köln hervor. Doch was heißt das genau? Wir erklären das anhand des konkreten Falls.

Der konkrete Fall

Der Kläger erwarb im März 1992 ein Grundstück, auf dem sich ein Gaststättengebäude mit angrenzendem Parkplatz befand. Von August 1992 bis Februar 1993 war der Gaststättenbetrieb verpachtet, wurde dann aber im Zuge einer Zwangsvollstreckung geräumt.

Der Kläger entschloss sich zum Abriss des Gebäudes und der Errichtung eines Hotels. Da der Mann das Projekt jedoch nicht realisieren konnte, verkaufte er Ende 2005 das Grundstück. In seiner Steuererklärung machte er den Gebäuderestwert und die Planungskosten in Höhe von insgesamt rund 725.000 Euro als Werbungskosten aus einer möglichen Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt erkannte die Planungskosten in Höhe von knapp 260.000 Euro an, strich aber den Restwert des abgerissenen Gebäudes aus den Werbungskosten. Der Grundstücksbesitzer klagte. Der Fall kam zum Finanzgericht Köln.

Motiv des Abbruchs entscheidend

Die Richter/innen wiesen die Klage ab (Urteil vom 27.11.2013, Aktenzeichen 7 K 2413/11). Sie beanstandeten, dass der Eigentümer das geplante Hotelprojekt nicht realisiert habe. Dabei beriefen sie sich auf einen Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs aus dem Jahre 1978 (GrS 1/77, BStBI II 1978, 620). Demnach sind der Gebäuderestwert und die Abrisskosten Teil der Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts, wenn der Abriss eines Gebäudes mit der Herstellung eines Neubaus in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehe. Dieses sei hier der Fall. Folglich könne der Gebäuderestwert, so die Richter/innen, nur den Anschaffungskosten des Grundstücks zugerechnet werden. Eine rückwirkende Umqualifizierung schlossen sie damit aus.

Fazit aus diesem Urteil

Muss ein Gebäude, das vermietet wird, aufgrund von Baumängeln abgerissen werden, lassen sich die dadurch entstehenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt auch, wenn der Neubau nicht mehr vermietet wird.

Die Ausnahme: Wenn der Abriss des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf stattfindet, dann geht das Finanzamt davon aus, dass der Abriss bereits beim Kauf beabsichtigt wurde. Die Kosten werden einem Vermieter also nicht als Werbungskosten anerkannt.