Ferienwohnung vermieten: Das ist steuerlich zu beachten

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus in Deutschland vermieten wollen, müssen Sie einiges beachten. Grundsätzlich sind die Einnahmen aus einer Vermietung steuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Dann können Sie Kosten, die mit der Ferienhausvermietung zusammenhängen, auch von der Steuer absetzen. 

Aber Achtung: Nur, wenn Sie mit der Vermietung wirklich Gewinn machen wollen, erkennt das Finanzamt die Ausgaben für Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen als Werbungskosten an. Daher gelten zusätzliche Regeln, wenn Sie Ihr Feriendomizil auch selbst nutzen wollen.

Einkunftserzielungsabsicht oder Liebhaberei

Können Sie dem Finanzamt nicht nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt Ihre Vermietung als sogenannte Liebhaberei und Sie dürfen keine Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit das nicht passiert, sollten Sie diese Dinge beachten, um eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht nachweisen zu können:

• Keine Selbstnutzung: Am leichtesten weist man seine Einkunftserzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zunächst gar nicht (mehr) selbst nutzt. Am besten schalten Sie einen Makler oder eine Vermietungsagentur ein und schließen die sogenannte Eigennutzung für die nächsten Jahre aus.
• Mindestens 75 Prozent Vermietung: Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung sollte mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit belegt sein. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl in Ihrem Ferienort ist, erfahren Sie in der Regel beim Tourismusverband.

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung nur teilweise vermieten und ansonsten selbst nutzen oder unentgeltlich an Familie und Freunde überlassen, kann das Finanzamt eine sogenannte Einkünfteprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren fordern – auch Totalüberschussprognose genannt. Mit dieser Prognose sollen Sie nachweisen, dass langfristig einen Einnahmenüberschuss erwarten, also die Vermietung keine Liebhaberei ist. Gelingt Ihnen das nicht, behandelt das Finanzamt die Ausgaben als privat und Sie können keine Werbungskosten absetzen.

Ferienvermietung und trotz Selbstnutzung

Können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst für Ihren Urlaub nutzen wollen, dann fängt die Behörde an zu rechnen: Die Finanzbeamten und -beamtinnen müssen nämlich die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis setzen. Das heißt: Je länger die Vermietungszeit dauert, umso mehr können Sie absetzen. 

Falls Sie allerdings keine genauen Nachweise zur privaten Nutzung vorlegen, kann das Finanzamt den Anteil schätzen und die Kosten entsprechend kürzen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Vermietung einer Ferienimmobilie als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Nämlich dann, wenn Sie umfangreiche Dienstleistungen anbieten, die an eine Pension erinnern – etwa täglicher Reinigungsservice oder Frühstück. Wird die Vermietung als gewerblich eingestuft, fällt möglicherweise Gewerbesteuer an. 

Außerdem könnte ein Verkauf der Immobilie auch nach zehn Jahren noch steuerpflichtig werden.

Natürlich müssen Ihre Einnahmen aus steuerpflichtig, wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise über Airbnb an Touristen oder Touristinnen vermieten. Sind Sie Mieter/in, sollten Sie zudem eine ausdrückliche und schriftliche Erlaubnis von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin vorliegen haben, um untervermieten zu dürfen. 

In manchen Städten und Gemeinden gibt es außerdem sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine Untervermietung einschränken oder sogar verbieten können. Erkundigen Sie sich daher vorher beim zuständigen Bürgerbüro.