Garage vermieten: Vorsicht Steuerfalle!

Man könnte meinen, es sei gleich, ob man eine Wohnung vermietet oder nur einen Stellplatz – aber nein, das macht steuerlich einen gewaltigen Unterschied. Doch fangen wir zunächst mit den Gemeinsamkeiten an:

Einkünfte müssen versteuert werden

Genau wie bei einer vermieteten Wohnung, müssen die Einkünfte durch die Vermietung einer Garage, eines Stellplatzes, oder auch eines Lagerraums oder Kellers versteuert werden. Hierfür gibt es in der Steuererklärung die Anlage V. Dort tragen Vermieter/innen ihre Einkünfte ein, können aber auch die erforderlichen und notwendigen Aufwendungen, wie beispielsweise Renovierungskosten, abziehen. Das heißt: Nur auf die verbleibenden Einkünfte müssen Steuern gezahlt werden.

So weit so einfach. Kommen wir aber nun zum etwas komplexen Unterschied:

Manchmal muss bei der Garagenvermietung Umsatzsteuer gezahlt werden

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Wohnungen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Aber natürlich gibt es Ausnahmen. Dazu gehören die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmen (z. B. ein Hotel) zur kurzfristigen Fremdenbeherbergung bereithält, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen, aber auch die alleinige Vermietung von Kfz-Abstellplätzen. Das heißt: Wenn Sie eine Garage vermieten, ohne dass sie zu einer Wohnung gehört, dann müssen Sie darauf Umsatzsteuer erheben und an das Finanzamt abführen. Die Umsatzsteuer beträgt 19 Prozent.

Vermieten Sie hingegen den Stellplatz zusammen mit einer Wohnung an den gleichen Mieter bzw. die gleiche Mieterin, dann müssen Sie keine zusätzliche Umsatzsteuer zahlen. Keine Umsatzsteuer zahlen, müssen natürlich auch Kleinunternehmer/innen, denn bei denen wird sie grundsätzlich nicht erhoben.

Mietvertrag für die Garage richtig gestalten

Und es kommt noch besser: Neben all den anderen Dingen, die man bei einem Mietvertrag ohnehin schon beachten sollte, wie Regeln zur Nutzung und zur Kündigung, müssen Vermieter/innen, deren Garagenvermietung umsatzsteuerpflichtig ist, in der Kopfzeile des Mietvertrags die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung der Verträge angeben. Hat der Vermieter oder die Vermieter/in außerdem auf dem gleichen Grundstück eine Wohnung oder sogar mehrere Wohnungen vermietet, müssen nun auch diese Mietverträge nummeriert sein. Das bedeutet: Sämtliche Mietverträge eines Mietobjekts müssen fortlaufend durchnummeriert werden, sobald nur eine Vermietung umsatzsteuerpflichtig wird. Das gilt seit 2004.

Beispielrechnung: Garagenvermietung

Herr Kaulitz hat eine Mietwohnung in Bergisch Gladbach, zu der eigentlich ein Garagenstellplatz gehört. Sein Mieter hat allerdings kein Auto, sodass Herr Kaulitz die Garage an eine ältere Dame vermietet, die dort ihren Oldtimer unterstellt. Er bekommt für den Kfz-Stellplatz 70 Euro Miete im Monat. Weil Herr Kaulitz außerdem noch einen Gewerbebetrieb hat und damit umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, ist er kein Kleinunternehmer mehr. Er muss also von den 70 Euro rund 11 Euro (19 Prozent) pro Monat an Umsatzsteuer ans Finanzamt zahlen und alle Mietverträge fortlaufend durchnummerieren. Würde er als Kleinunternehmer gelten, wäre er davon befreit.