Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen

Niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen – eine Immobilie zu kaufen, um sie anschließend wieder zu vermieten, ist eine attraktive Kapitalanlage. Ein wichtiger Vorteil, den ein/e Vermieter/in dabei hat: Die Anschaffungskosten für den Hauskauf kann er bzw. sie über mehrere Jahre abschreiben.

Doch Vorsicht: Käufer/innen können nur die Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben und nicht die Kosten für Grund und Boden. Denn grundsätzlich gilt, dass nur ein "abnutzbares Wirtschaftsgut" abgeschrieben werden kann – zum Beispiel ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Auto oder ein Computer. Anders sieht das bei einem Grundstück aus: Die Finanzverwaltung geht nicht davon aus, dass sich der Grund und Boden im Laufe seiner Benutzung substanzmäßig verbraucht, weshalb es nicht abgeschrieben werden kann.

Anschaffungskosten zwischen Immobilie und Grundstück aufteilen

Ein Beispiel: Der Frankfurter Arzt Wolfgang überlegt, eine Villa (Baujahr 1925) auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück im Main-Taunus-Kreis zu kaufen, um sie anschließend zu vermieten. Dabei möchte er sämtliche Steuervorteile ausschöpfen, die der Fiskus einem Vermieter oder einer Vermieterin gewährt. Konkret bedeutet das zum Beispiel, dass Wolfgang jedes Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten für seine vermietete Immobilie in seiner Steuererklärung angeben kann – und das über 50 Jahre hinweg.

Entscheidet er sich für den Hauskauf, muss er bedenken, dass er nur die Anschaffungskosten für das Haus steuerlich geltend machen kann, nicht aber die Kosten für das Grundstück. Je höher also die Kosten für sein Grundstück gemessen an den gesamten Anschaffungskosten ausfallen, umso weniger kann Wolfgang über die Jahre abschreiben. Deshalb wird Wolfgang veranlassen, dass in seinem Kaufvertrag die Anschaffungskosten für Haus und Grundstück geteilt werden – idealerweise fallen auf diese Weise so viele Kosten wie möglich auf das Haus und so wenig wie möglich auf Grund und Boden.

Das Baujahr des Hauses ist entscheidend

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein/e Vermieter/in 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer abschreiben. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis für den Kauf oder Bau des Hauses erreicht wurde. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann es mit immerhin zwei Prozent im Jahr abgeschrieben werden – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Und ganz neue Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, dürfen sogar mit 3 Prozent abgeschrieben werden, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Das Ganze nennt sich lineare Abschreibung. Hier ein Überblick:

Für ein Wohngebäude, dessen Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, kann stattdessen auch die befristete degressive Abschreibung genutzt werden. Hier dürfen im ersten Jahr fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden – in den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwertes. Das bedeutete vor allem in den ersten Jahren einen wesentlich höheren Steuervorteil. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich und nach einigen Jahren auch sinnvoll.

Zudem dürfen seit Anfang 2023 private Investoren und Investorinnen unter bestimmten Voraussetzungen wieder fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend machen – und zwar im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren. Diese Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau darf parallel zur regulären linearen Abschreibung oder die befristete degressive Abschreibung genutzt werden. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Artikel Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen.

Bei Komplettpreis teilt der Fiskus mittels Sachwertverfahren

Kümmert sich Wolfgang nicht um eine Aufteilung des Kaufpreises und steht im Kaufvertrag nur die gesamte Summe, übernimmt der Fiskus die Berechnung. Dadurch läuft Wolfgang Gefahr, eine geringere Summe für sein Gebäude abschreiben zu können.

In der Regel verfahren die Finanzbeamten in diesem Fall nämlich wie folgt: Der Sachwert von Grund und Boden wird anhand der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse angesetzt. Der Sachwert des Gebäudes ist nach den Herstellungskosten zu berechnen unter Berücksichtigung von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung oder Herstellungsart. Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis der beiden Werte zueinander können dann die Anschaffungskosten aufgeteilt werden.

Es gibt noch viele Details in Bezug auf die Kaufpreisaufteilung von Immobilien und Grundstücken, zum Beispiel die Aufteilung der Anschaffungskosten beim Kauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern, bei Anbauten oder mehreren Garagen. Sollten Sie unsicher sein, wie die Kostenaufteilung in solchen Fällen vorzunehmen ist, sollten Sie sich vorher beraten lassen.

Notarkosten bei Vermietung steuerlich absetzen

Der Kaufpreis für das Haus und das Grundstück macht den größten Teil der Anschaffungskosten aus. Doch auch weitere Kosten – die sogenannten Anschaffungsnebenkosten – können abgeschrieben werden. Dazu zählen etwa die Kosten für die Grunderwerbssteuer, die Grundbucheintragung, die Maklergebühren, aber auch die Notarkosten.

Bei den Notarkosten sollte Wolfgang ebenfalls genau hinschauen. Denn auch hier gilt, dass nur die Notarkosten für das Gebäude steuerlich geltend gemacht werden können. Wolfgang muss also auch diese Kosten genau teilen.