Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen

Werner hat vor einigen Jahren seine Ersparnisse in ein Reihenhaus gesteckt, um über die Mieteinnahmen sich und seiner Frau eine sorgenfreie Zukunft zu sichern. Da das Mietshaus bereits in den siebziger Jahren erbaut wurde, nimmt Werner alle paar Jahre Renovierungen oder Modernisierungen in Angriff. So hat er zuletzt alle vorhandenen Fenster des Hauses erneuert und ein Dachfenster durch eine Dachgaube ersetzt. Jetzt sitzt er über seiner Steuererklärung und fragt sich, welche Kosten er wie geltend machen kann. 

Kosten für Renovierungen in voller Höhe absetzen

Egal ob eine neue Heizungsanlage, ein moderneres Bad oder eine Fassadendämmung – Vermieter/innen können die Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen ihrer Immobilien voll von der Steuer absetzen. Dabei macht das Finanzamt keinen Unterschied, ob es sich um kleinere Reparaturen handelt, wie ein verstopftes Abflussrohr und einen neuen Farbanstrich, oder um aufwändigere Renovierungen, wie ein neues Dach. Wichtig ist allein, dass die Kosten als sogenannte Erhaltungsaufwendungen beurteilt werden. Denn nur dann können sie im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Zählen die Kosten allerdings nicht zum Erhaltungsaufwand, sondern werden vom Finanzamt als sogenannter Herstellungsaufwand eingeordnet, können sie nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Als Erhaltungsaufwand gelten laut Bundesfinanzministerium "Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen". Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die modernisierten oder neuen Gebäudeteile die Funktion der alten Teile in vergleichbarer Weise ersetzen. Die Verwendungs- oder Nutzungsmöglichkeit soll erhalten oder wiederhergestellt werden.

Im Fall von Werner sind die neuen Fenster ganz klar Erhaltungsaufwand. Sie werden nur durch modernere, mehrfach verglaste Fenster ausgetauscht. Die ursprüngliche Funktion bleibt erhalten. Bei der Dachgaube schaut das Finanzamt jedoch genauer hin: Denn würde Werners Dachgaube die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss vergrößern, so würde er den bestehenden Wohnraum erweitern. Im steuerrechtlichen Sinne läge dann ein Herstellungsaufwand vor und er könnte die Kosten lediglich über mehrere Jahre abschreiben. Aber auf Werner trifft das nicht zu, seine Dachgaube vergrößert die nutzbare Wohnfläche nicht, weshalb die Kosten Erhaltungsaufwand sind. 

So setzen Sie Erhaltungsaufwendungen ab – zwei Möglichkeiten

Für die neuen Fenster und die Dachgaube hat Werner insgesamt etwa 20.000 Euro gezahlt. Immerhin kann er sämtliche Kosten, sowohl die Arbeitszeit der Handwerker als auch die Kosten für das neue Material, als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen.

Die Summe all seiner Reparaturkosten im Zeitraum eines Jahres muss Werner in der Anlage "Vermietung und Verpachtung" seiner Steuererklärung eintragen. Vorher sollte er sich aber zwischen folgenden beiden Möglichkeiten entscheiden:

1. Entweder er gibt die vollen Kosten in dem Jahr an, in dem er die Reparatur bezahlt hat.
2. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf zwei bis maximal fünf Jahre.

Wann es sich lohnt, die vollen Kosten im gleichen Jahr anzugeben

Nehmen wir einmal an, Werners Karriere läuft erstklassig, er ist befördert worden und hat ein hohes Jahreseinkommen. Über die Vermietung seines Hauses hat er zusätzliche Einnahmen von 15.000 Euro im Jahr. 10.000 Euro musste er für den Fenstereinbau an seinem vermieteten Reihenhaus investieren. Er wird diese Kosten im gleichen Jahr zu 100 Prozent angeben, denn dadurch sinken seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf insgesamt 5.000 Euro. Werner kann so seine Steuerlast deutlich senken.

Wann es sich lohnt, die Reparaturkosten auf mehrere Jahre zu verteilen

Läuft Werners berufliche Entwicklung dagegen weniger gut – er hat seinen Job verloren und hat nur ein geringes Einkommen – ist er gut beraten, die Kosten der Renovierung in Höhe von 10.000 Euro auf mehrere Jahre zu verteilen. Verteilt er die Kosten auf fünf Jahre, sind das 2.000 Euro pro Jahr. Unter Umständen kann sein zu versteuerndes Jahreseinkommen so unter den Grundfreibetrag für Ehepaare 2023 von 21.816 Euro fallen (für Singles sind es 10.908 Euro) – und er muss überhaupt keine Steuern mehr zahlen.

Und selbst wenn Werner sein Mietshaus vor Ablauf der fünf Jahre verkaufen möchte, kann er die Kosten der Renovierung von jährlich 2.000 Euro weiterhin als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sollte er das Haus zum Beispiel nach drei Jahren verkaufen, kann er die verbleibenden Werbungskosten, also 4.000 Euro für zwei Jahre, sofort im Verkaufsjahr absetzen.

Es gibt jedoch eine Besonderheit, die jede/r Vermieter/in beachten sollte: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, darf Vermieter/innen die Ausgaben nicht unmittelbar im gleichen Jahr absetzen. Stattdessen müssen sie die Kosten der Renovierung dem Kaufpreis hinzurechnen – und abschreiben. Es gelten folgende Regeln:

• Zwei Prozent der Gesamtkosten müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden.
• Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent über 33 Jahre lang.

Der große Nachteil des steuerlichen Abschreibens ist, dass nur ein Teil der Kosten über mehrere Jahre in der Steuererklärung angegeben werden kann. Außerdem gelten je nachdem, um welche Baumaßnahmen oder Gegenstände es sich handelt, unterschiedliche Bedingungen, die in der sogenannten AfA-Tabelle nachgelesen werden können. 

Senkt die Renovierungskosten: Schadensersatz für Baumängel

Sind Baumängel die Ursachen für die teuren Renovierungen, hat der/die Vermieter/in eventuell noch eine weitere Möglichkeit, unter die 15-Prozent-Grenze zu gelangen. Je nach Kaufvertrag kann der/die Vermieter/in einen Schadensersatz beim Vorbesitzer bzw. de Vorbesitzerin geltend machen. Leistet der/die Vorbesitzer/in den Schadensersatz, kann der/die neue Besitzer/in dieses Geld von den Renovierungskosten abziehen. Die 15 Prozent-Grenze gilt dann nur für den verbleibenden Restbetrag.