So klappt die Zwischenmiete ohne Stolperfallen

Studentin Lea plant ein Auslandssemester und danach noch zwei Monate zu reisen. Ihre Wohnung würde sie dennoch gerne behalten, aber die Miete in dieser Zeit sparen. Die ideale Lösung heißt Zwischenmiete oder Untermiete. Dabei wird die Mieterin Lea vorübergehend zur Vermieterin.

Wer zwischenvermieten will, sollte einige Punkte beachten. Außerdem stellt sich die Frage, ob die Einnahmen versteuert werden müssen. Doch der Reihe nach:

Oberstes Gebot: Eigentümer/in muss zustimmen

Nichts geht ohne die Erlaubnis des Eigentümers oder der Eigentümerin, zumindest wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Eigentümer/innen haben nämlich das Recht, die Zwischenmiete zu verbieten. Will Lea dagegen nur ein Zimmer oder einen Teil ihrer Mietwohnung untervermieten, hat sie grundsätzlich ein Anrecht auf die Erlaubnis des Eigentümers ihrer Wohnung.

Lea ist gut beraten, wenn Sie sich diese Erlaubnis auf jeden Fall schriftlich einholt. Sie schreibt an den Eigentümer ihrer Mietwohnung und gibt genau an, an wen sie untervermieten will und warum. Mit dem „Warum“ beschreibt sie ein „berechtigtes Interesse“ – also beispielsweise, dass sie das Geld aus der Untervermietung braucht, weil sie für den Auslandsaufenthalt ebenfalls Miete aufbringen muss. Das berechtigte Interesse ist eine wichtige Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer die Untervermietung erlauben muss.

Wenn Lea ihre Wohnung zur Zwischenmiete weitergibt, überträgt sie zwar alle Rechte und Pflichten an den Untermieter oder die Untermieterin. Trotzdem haftet allein Lea. Wird der Untermieter bzw. die Untermieterin zum Ärgernis, zum Beispiel weil er bzw. sie dauernd lautstarke Partys feiert oder einen Wasserschaden verursacht, bekommt Lea die Abmahnung – und im schlimmsten Fall auch die Kündigung. Sie sollte deshalb dafür sorgen, dass sie gut erreichbar ist, auch wenn Sie für ein paar Monate im tiefsten Dschungel wohnt. So kann sie sich aus der Ferne kümmern, falls mal etwas sein sollte.

Um Ärger zu umgehen, fertigt Lea außerdem ein genaues Übergabeprotokoll an und lässt es von Tom unterschreiben. Darin sind die Einrichtungsgegenstände aufgelistet und auch eventuelle Vor-Schäden. So vermeidet Sie Streit darüber, ob zum Beispiel das Gefrierfach im Kühlschrank vor dem Einzug des Untermieters auch schon kaputt war.

Dann sollte Lea die Frage klären, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Das braucht sie nicht zu tun, wenn es nur um einen Monat Zwischenmiete geht, aber wenn sie für längere Zeit einen neuen Bewohner in ihr Heim lässt, geht vermutlich auch mal etwas kaputt. Wer soll sich darum kümmern?

Manche Mietrechts-Fachleute empfehlen, den Zwischenmieter zu fragen, ob er eine Haftpflichtversicherung hat, und sich die Daten dazu geben zu lassen. Das nützt natürlich nur etwas, wenn der Untermieter bzw. die Untermieterin die Versicherung nicht während der Zwischenmiete kündigt.

Wohngemeinschaften werden oft über Untermietverträge organisiert, das heißt eine Person ist Hauptmieter/in und die restlichen Mitbewohner/innen wohnen zur Untermiete. Wenn diese Form der Vermietung im Hauptmietvertrag geklärt ist, können neue Mitbewohner/innen ohne Probleme in frei gewordene Zimmer ziehen. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin muss dann nur informiert werden.

Auch die vorübergehende Vermietung wegen Auslandssemester funktioniert nach diesem Schema, der Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin muss nicht extra zustimmen. Die genannten Regeln gelten natürlich auch hier: Sicherheit geben ein Übergabeprotokoll, eine Kaution und ein solider Untermietvertrag.

Muss die Zwischenmiete versteuert werden?

Grundsätzlich müssen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angeben werden. Allerdings gelten besondere Regeln für Menschen wie Lea, die ihre selbst genutzte Wohnung nur vorübergehend vermieten. Bleiben ihre Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, braucht sie sie nicht einmal in der Steuererklärung angeben. Das ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, wenn sie auch nur einen Euro über der Grenze von 520 Euro liegt, muss sie den gesamten Betrag ordnungsgemäß versteuern.

Aber auch wenn Lea mehr als 520 Euro von ihrem Untermieter Tom bekommen hat, werden nur dann Steuern fällig, wenn sie einen Gewinn erzielt hat. Also dann, wenn ihre Einnahmen höher sind als die Ausgaben. Konkret heißt das, dass sie von Tom mehr Geld bekommen hat, als sie für die Miete, das Wohnungsinserat, eine eventuelle Putzkraft und so weiter bezahlen muss.

Umgekehrt gilt: Sind Leas Ausgaben höher als die Einnahmen bei der Zwischenvermietung, macht sie einen Verlust – und dieser bringt ihr eventuell einen Steuervorteil. Denn dieser Verlust wird auf ihr sonstiges Einkommen angerechnet und verringert es.

Für den Fall, dass Lea einen Teil ihrer Wohnung dauerhaft untervermietet, wird anders gerechnet. Hier liegt die Freigrenze bei 410 Euro im Jahr, die steuerfrei bleibt. Liegt Leas Gewinn zwischen 410 und 820 Euro, gilt eine ermäßigte Steuer. Macht Lea 821 Euro Gewinn im Jahr (oder mehr), wird die gesamte Summe versteuert.

Lea sollte also nicht vergessen, ihre Mieteinnahmen bei der Steuer anzugeben, sobald sie über der Freigrenze liegen. Sie begeht sonst eine Ordnungswidrigkeit – oder im schlimmsten Fall kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass Lea eine Straftat begangen hat, nämlich die der Steuerhinterziehung. Sie muss dann nicht nur die fälligen Steuern nachzahlen, sondern auch eine Strafe, die unter Umständen deutlich höher ausfällt als die eigentliche Steuer.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer über Plattformen wie Airbnb oder eine andere Plattform vermieten, sollten Sie wissen: Die Finanzämter erhalten künftig automatisch Informationen über Ihre Einnahmen. Grund dafür ist eine neue EU-Regel (Richtlinie 2021/514), die seit dem 31. Januar 2024 gilt. Digitale Plattformen müssen nun Steuerdaten ihrer Anbieter/innen an die Finanzbehörden weitergeben. 

Für Lea heißt das: Wenn Sie über Airbnb vermieten, muss sie ihre Steuerinformationen in ihrem Airbnb-Konto angeben. Es gibt dort einen eigenen Bereich "Steuern" mit weiteren Erklärungen. Falls sie diese Angaben nicht macht, kann Airbnb ihre Auszahlungen sperren.

Steuerfahndung überprüft große Datenmengen

Schon 2020 hat Hamburg durch einen Gerichtsbeschluss Daten von 8.000 Airbnb-Vermieter/innen erhalten. Dadurch kamen zwischen 2021 und 2022 deutschlandweit vier Millionen Euro an zusätzlichen Steuereinnahmen zusammen. In Hamburg selbst wurden 706.000 Euro an Einkommen- und Umsatzsteuer sowie 195.000 Euro an Kultur- und Tourismustaxe nachträglich eingefordert. In einigen Fällen konnten nicht versteuerte Einnahmen sogar bis zu zehn Jahre rückwirkend besteuert werden.

Wegen des großen Erfolgs hat die Hamburger Steuerfahndung 2023 noch einmal Daten von über 56.000 Airbnb-Anbietern abgefragt. Dabei kam ein Gesamtumsatz von über einer Milliarde Euro zusammen. Mehr zur Arbeit und zu den Befugnissen der Steuerfahndung erfahren Sie in unserem Artikel Was macht eigentlich die Steuerfahndung?