So klappt die Zwischenmiete ohne Stolperfallen

Studentin Lea plant ein Auslandssemester und danach noch zwei Monate zu reisen. Ihre Wohnung würde sie dennoch gerne behalten, aber die Miete in dieser Zeit sparen. Die ideale Lösung heißt Zwischenmiete oder Untermiete. Dabei wird die Mieterin Lea vorübergehend zur Vermieterin.

Wer zwischenvermieten will, sollte einige Punkte beachten. Außerdem stellt sich die Frage, ob die Einnahmen versteuert werden müssen. Doch der Reihe nach:

Oberstes Gebot: Eigentümer/in muss zustimmen

Nichts geht ohne die Erlaubnis des Eigentümers oder der Eigentümerin, zumindest wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Eigentümer/innen haben nämlich das Recht, die Zwischenmiete zu verbieten. Will Lea dagegen nur ein Zimmer oder einen Teil ihrer Mietwohnung untervermieten, hat sie grundsätzlich ein Anrecht auf die Erlaubnis des Eigentümers ihrer Wohnung.

Lea ist gut beraten, wenn Sie sich diese Erlaubnis auf jeden Fall schriftlich einholt. Sie schreibt an den Eigentümer ihrer Mietwohnung und gibt genau an, an wen sie untervermieten will und warum. Mit dem „Warum“ beschreibt sie ein „berechtigtes Interesse“ – also beispielsweise, dass sie das Geld aus der Untervermietung braucht, weil sie für den Auslandsaufenthalt ebenfalls Miete aufbringen muss. Das berechtigte Interesse ist eine wichtige Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer die Untervermietung erlauben muss.

Wenn Lea ihre Wohnung zur Zwischenmiete weitergibt, überträgt sie zwar alle Rechte und Pflichten an den Untermieter oder die Untermieterin. Trotzdem haftet allein Lea. Wird der Untermieter bzw. die Untermieterin zum Ärgernis, zum Beispiel weil er bzw. sie dauernd lautstarke Partys feiert oder einen Wasserschaden verursacht, bekommt Lea die Abmahnung – und im schlimmsten Fall auch die Kündigung. Sie sollte deshalb dafür sorgen, dass sie gut erreichbar ist, auch wenn Sie für ein paar Monate im tiefsten Dschungel wohnt. So kann sie sich aus der Ferne kümmern, falls mal etwas sein sollte.

Um Ärger zu umgehen, fertigt Lea außerdem ein genaues Übergabeprotokoll an und lässt es von Tom unterschreiben. Darin sind die Einrichtungsgegenstände aufgelistet und auch eventuelle Vor-Schäden. So vermeidet Sie Streit darüber, ob zum Beispiel das Gefrierfach im Kühlschrank vor dem Einzug des Untermieters auch schon kaputt war.

Dann sollte Lea die Frage klären, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Das braucht sie nicht zu tun, wenn es nur um einen Monat Zwischenmiete geht, aber wenn sie für längere Zeit einen neuen Bewohner in ihr Heim lässt, geht vermutlich auch mal etwas kaputt. Wer soll sich darum kümmern?

Manche Mietrechts-Fachleute empfehlen, den Zwischenmieter zu fragen, ob er eine Haftpflichtversicherung hat, und sich die Daten dazu geben zu lassen. Das nützt natürlich nur etwas, wenn der Untermieter bzw. die Untermieterin die Versicherung nicht während der Zwischenmiete kündigt.

Wohngemeinschaften werden oft über Untermietverträge organisiert, das heißt eine/r ist Hauptmieter/in und die restlichen Mitbewohner/innen sind Untermieter/innen dieses Hauptmieters bzw. dieser Hauptmieterin. Wenn diese Form der Vermietung im Hauptmietvertrag geklärt ist, können neue Mitbewohner/innen ohne Probleme in frei gewordene Zimmer ziehen. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin muss dann nur informiert werden.

Auch die vorübergehende Vermietung wegen Auslandssemester funktioniert nach diesem Schema, der Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin muss nicht extra zustimmen. Die genannten Regeln gelten natürlich auch hier: Sicherheit geben ein Übergabeprotokoll, eine Kaution und ein solider Untermietvertrag.

Muss die Zwischenmiete versteuert werden?

Grundsätzlich müssen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angeben werden. Allerdings gelten besondere Regeln für Menschen wie Lea, die ihre selbst genutzte Wohnung nur vorübergehend vermieten. Bleiben ihre Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, braucht sie sie nicht einmal in der Steuererklärung angeben. Das ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, wenn sie auch nur einen Euro über der Grenze von 520 Euro liegt, muss sie den gesamten Betrag ordnungsgemäß versteuern.

Aber auch wenn Lea mehr als 520 Euro von ihrem Untermieter Tom bekommen hat, werden nur dann Steuern fällig, wenn sie einen Gewinn erzielt hat. Also dann, wenn ihre Einnahmen höher sind als die Ausgaben. Konkret heißt das, dass sie von Tom mehr Geld bekommen hat, als sie für die Miete, das Wohnungsinserat, eine eventuelle Putzkraft und so weiter bezahlen muss.

Umgekehrt gilt: Sind Leas Ausgaben höher als die Einnahmen bei der Zwischenvermietung, macht sie einen Verlust – und dieser bringt ihr eventuell einen Steuervorteil. Denn dieser Verlust wird auf ihr sonstiges Einkommen angerechnet und verringert es.

Für den Fall, dass Lea einen Teil ihrer Wohnung dauerhaft untervermietet, wird anders gerechnet. Hier liegt die Freigrenze bei 410 Euro im Jahr, die steuerfrei bleibt. Liegt Leas Gewinn zwischen 410 und 820 Euro, gilt eine ermäßigte Steuer. Macht Lea 821 Euro Gewinn im Jahr (oder mehr), wird die gesamte Summe versteuert.

Lea sollte also nicht vergessen, ihre Mieteinnahmen bei der Steuer anzugeben, sobald sie über der Freigrenze liegen. Sie begeht sonst eine Ordnungswidrigkeit – oder im schlimmsten Fall kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass Lea eine Straftat begangen hat, nämlich die der Steuerhinterziehung. Sie muss dann nicht nur die fälligen Steuern nachzahlen, sondern auch eine Strafe, die unter Umständen deutlich höher ausfällt als die eigentliche Steuer.

Die Finanzämter kommen zukünftig noch leichter an ihre Daten bei Airbnb und Co. als bisher. Mit der Richtlinie 2021/514 vom 22. März 2021 verpflichtet die EU die Betreiber/innen von digitalen Plattformen, den europäischen Steuerbehörden Informationen über Transaktionen ihrer registrierten Verkäufer/innen offenzulegen. Das heißt: Vermietet Lea ihre Wohnung zum Beispiel über Airbnb, dann muss sie nach dem Login ihre Steuerinformationen im Konto hinterlegen. Dort gibt es extra einen Bereich "Steuern" und natürlich auch einen FAQ-Liste dazu. Hier steht: "Wenn Gastgeber/innen nicht die erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen, muss Airbnb Auszahlungen einfrieren." Die erstmalige Meldung ist zum 31. Januar 2024 verpflichtend.

Hamburg ist sogar noch einen Schritt weiter: Bereits 2020 konnte dort durch einen gerichtlichen Beschluss die Herausgabe der Daten von 8.000 deutschen Vermieter/innen auf Airbnb erwirkt werden. Dies führte zwischen 2021 und 2022 zu bundesweit zusätzlichen Steuereinnahmen in Höhe von vier Millionen Euro. Allein für Hamburg sollen die Nachforderungen bei 706.000 Euro an Einkommensteuer und Umsatzsteuer sowie 195.000 Euro Kultur- und Tourismustaxe gelegen haben. Die Hamburger Finanzbehörde nannten zwar nicht explizit den Namen Airbnb. Sie sprachen aber von einem „weltweit agierenden Vermittlungsportal für Buchung und Vermittlung von Unterkünften“, womit Airbnb gemeint sein dürfte. In Einzelfällen war es sogar möglich, nicht erklärte Einkünfte aus Vermietungen bis zu zehn Jahre rückwirkend zu besteuern, so die Hamburger Finanzbehörde. 

Vermutlich weil die Aktion 2020 so erfolgreich war, hat die Hamburger Steuerfahndung 2023 zu Kontrollzwecken die Buchungsdaten von mehr als 56.000 Anbietern bei Airbnb abgefragt. Der Gesamtumsatz beläuft sich dabei auf über eine Milliarde Euro, wie die Finanzbehörde der Hansestadt im Juli 2023 bekannt gab. Die gesammelten Daten würden nun zur weiteren Überprüfung an die zuständigen Steuerverwaltungen der Bundesländer weitergeleitet. Welche Steuereinnahmen dadurch zustande kommen, werden wir bald erfahren.