Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen

Drei Jahre ist es jetzt her, dass sich Eberhard ein Doppelhaus im Grünen gekauft hat. Links wohnen er und seine Frau, rechts sein Mieter. Für den Hauskauf hat Eberhard einen Kredit bei seiner Bank aufgenommen, den er noch 20 Jahre lang jeden Monat abbezahlen muss.

Immerhin, die Zinsen für die rechte, vermietete Doppelhaushälfte kann er jedes Jahr von der Steuer absetzen. Denn für Vermieter/innen gilt: Die Schuldzinsen für den Kredit gelten als Werbungskosten und lassen sich von der Steuer absetzen. 

Wichtig ist Folgendes: Das Finanzamt muss klar erkennen können, wie viel Kreditzinsen Eberhard für den vermieteten Teil zahlt. Nur dann kann er diese Zinsen komplett von seinen Mieteinnahmen abziehen und nur das, was übrig bleibt, wird versteuert.

Insgesamt 600.000 Euro hat Eberhards Doppelhaus gekostet. 300.000 Euro für seine Haushälfte konnte er selbst aufbringen, die restlichen 300.000 Euro für die zweite Haushälfte hat er als Kredit aufgenommen. Jedes Jahr zahlt er 5 Prozent Zinsen für das Darlehen, also 15.000 Euro. Dieses Geld kann er komplett von der Steuer absetzen. Aber nur deshalb, weil Eberhard alles richtig gemacht hat: Er hat schon im Kaufvertrag genau aufschreiben lassen, welche Hälfte wie viel kostet, wo er und seine Frau wohnen werden und welchen Teil er vermietet.

Außerdem, und das ist das Wichtigste, hat er zwei getrennte Konten bei seiner Bank eingerichtet: Ein Konto, von dem er seine eigene Haushälfte bezahlt, und ein anderes Konto für den Kredit zur Finanzierung der vermieteten Hälfte. Somit kann er dem Finanzamt glaubhaft nachweisen, dass er ausschließlich für die vermietete Hälfte Zinsen absetzen will.

Bei einem gemeinsamen Konto rechnet das Finanzamt nach

Hätte sich Eberhard das Darlehen der Bank auf sein Konto gutschreiben lassen und von diesem Konto das gesamte Doppelhaus finanziert, könnte er die Kreditzinsen nicht komplett von der Steuer absetzen. Der Grund: Das Finanzamt könnte nicht klar erkennen, wie viel Zinsen Eberhard exakt für den Teil des Doppelhauses zahlen muss, den er vermietet hat. Denn nur dafür gibt es Steuererleichterungen und nicht für die selbstgenutzte Wohnfläche.

Ohne die genaue Zuordnung der Kreditzinsen rechnet das Finanzamt selbst nach. Das ist in der Regel weniger günstig, denn dabei werden die Kreditzinsen auf die selbstgenutzte und die vermietete Wohnfläche umgelegt, was in Eberhards Fall so aussieht:

150 qm (je Haushälfte): 300 qm (Wohnfläche ges.) x 10.000 € (Zinsen) = 5.000 €

Daher gilt: Wenn Sie einen Haus- oder Wohnungskauf planen und die Immobilie vermieten wollen, dann lassen Sie sich beraten, noch bevor Sie den Kredit dafür aufnehmen. Schon die geringsten Fehler bewirken, dass das Finanzamt die Kredit-Zinsen nicht eindeutig zuordnen kann – und meistens zu Ihrem Nachteil selbst nachrechnet. Hier finden Sie eine VLH-Beraterstelle in Ihrer Nähe.

Vermieter können Kreditzinsen auch nach dem Hausverkauf absetzen

Wenn ein/e Vermieter/in die Immobilie verkauft, wird mit dem Erlös in der Regel das restliche Darlehen getilgt. Reicht das Geld jedoch nicht aus, um die Restschuld zu begleichen, muss der Kredit weiter abbezahlt werden. Die Schuldzinsen, die dann noch fällig sind, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin weiterhin von der Steuer absetzen – als sogenannte nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Das gilt für alle Immobilien die nach 1998 verkauft wurden.

Es müssen jedoch zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Die Verbindlichkeit konnte nicht durch den Veräußerungserlös getilgt werden.
2. Die Absicht, weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ist nicht bereits vor dem Verkauf der Immobilie weggefallen.

Wichtig: Der gesamte Verkaufserlös muss zur Darlehenstilgung eingesetzt werden. Nutzen Sie das Geld beispielsweise für den Kauf einer neuen Immobilie, lassen sich die Schuldzinsen für den tilgungsfähigen Teil des Darlehens nicht mehr absetzen (FG Niedersachsen 4 K 236/14). 

Veräußerung vor 1999: keine nachträglichen Werbungskosten

Wurde eine Immobilie vor dem 1. Januar 1999 verkauft, werden die Kreditzinsen nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten anerkannt. Das Bundesministerium der Finanzen begründet die Entscheidung damit, dass die Kreditzinsen dann nicht mehr mit einer Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Vermieter können Zinsen für Umschuldungsdarlehen absetzen

Zahlt ein/e Vermieter/in für ein bisheriges Darlehen sehr hohe Zinsen und könnte er bzw. sie mit einem neuen Darlehen von einem günstigeren Zinssatz profitieren, so kann er bzw. sie das Darlehen umschulden oder refinanzieren. Ist die Immobilie bereits verkauft, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die Kosten für die umgeschuldeten Kreditzinsen ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn:

1. die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht.
2. die Umschuldung sich im Rahmen einer üblichen Finanzierung bewegt.

Das hatte der BFH in einem Urteil vom 8. April 2014 klar gestellt (Aktenzeichen IX R 45/13).