Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können

Jede/r Vermieter/in möchte die Kosten für die Baumaßnahmen an einer Immobilie steuerlich geltend machen. Das Finanzamt unterscheidet jedoch, ob es sich bei den Arbeiten um sogenannten Erhaltungsaufwand oder um Herstellungsaufwand handelt. Das ist wichtig, denn Erhaltungskosten sind sofort und in voller Höhe von der Steuer abziehbar, während Herstellungskosten nur über mehrere Jahre abgesetzt werden können. Letzteres nennt man auch Gebäudeabschreibung oder einfach nur Abschreibung.

Die Zuordnung ist bei einigen Baumaßnahmen nicht ganz eindeutig, weshalb es in solchen Fragen häufig zu Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt kommt. Hier erklären wir, welche Kosten zum Herstellungsaufwand zählen:

Das Finanzamt definiert für Arbeiten am und in einem Gebäude vier sogenannte "Ausstattungs-Kernbereiche": Sanitär, Elektro-Installation, Fenster und Heizung. Wenn drei von diesen vier Bereichen während einer zusammenhängenden Baumaßnahme in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt werden, geht das Finanzamt von einer sogenannten Hebung des Standards aus – gemeinhin als Sanierung bezeichnet. Die Wohnung oder das Haus wird durch die Baumaßnahmen in den drei Kernbereichen wesentlich verbessert und der Gebrauchswert des Gebäudes steigt. Die Kosten, die bei einer nachträglichen Sanierung anfallen, rechnet das Finanzamt dem Herstellungsaufwand zu. 

Wie oben bereits beschrieben, können Vermieter/innen Herstellungskosten nicht voll und auch nicht direkt im Jahr der Bezahlung von der Steuer absetzen. Vielmehr werden die Kosten den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet, also dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilie, und Jahr für Jahr abgeschrieben.

Ein Beispiel: Thomas hat vor einigen Jahren einen Bungalow aus den siebziger Jahren gekauft, der bereits an ein älteres Ehepaar vermietet war. Den Mietvertrag hat Thomas weiter laufen lassen und am Gebäude selbst keine Renovierungen durchgeführt. Erst als das Rentnerpaar den Mietvertrag nach 5 Jahren gekündigt hat und in ein Pflegeheim umzieht, beginnt Thomas mit umfangreichen Baumaßnahmen: Er lässt eine neue Heizungsanlage einbauen, die alten Fenster durch neue ersetzen und erneuert das Bad sowie das Gäste-WC. Nur die Elektroinstallation kann Thomas im alten Zustand lassen.

In Thomas Fall liegt eine Sanierung beziehungsweise Standardanhebung der Immobilie vor. Er kann seine Kosten daher nicht direkt als Werbungskosten am Ende des Jahres von der Steuer absetzen. Stattdessen muss er die Herstellungskosten für seinen Bungalow abschreiben, nämlich gemäß der sogenannten Nutzungsdauer des Hauses.

Weil Thomas‘ Haus in den siebziger Jahren gebaut wurde, geht das Finanzamt von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Thomas darf daher 50 Jahre lang jedes Jahr 2 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben – die Grundstückskosten gehören nicht dazu. Die neu entstandenen Herstellungskosten durch die Sanierung werden zu diesen Anschaffungskosten des Gebäudes addiert und zwar ab dem Jahr, in dem sie entstanden sind. Fazit: Die Summe der Anschaffungs- und Herstellungskosten erhöht sich und somit auch die 2 Prozent, die Thomas nun die restlichen 45 Jahre abschreiben darf.

Der neue Wintergarten, ein zusätzlicher Balkon, der Ausbau des Dachgeschosses oder der Umbau einer Garage zum Wohnzimmer – erweitert sich durch Anbau, Ausbau oder Umbau eines Gebäudes die Nutzfläche, so sind die Kosten steuerrechtlich ebenfalls Herstellungskosten. Alles, was erst durch bauliche Maßnahmen zum Wohnraum wird, gilt als Herstellungskosten – und wird genau wie Sanierungskosten abgeschrieben.

Und dann gibt es noch eine Besonderheit: Die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hier kann es passieren, dass Aufwendungen für einfache Reparatur- und Modernisierungsarbeiten an einem Gebäude plötzlich zu Herstellungskosten werden. Das ist immer dann der Fall, wenn diese Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes durchgeführt wurden und die Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Es ist daher ratsam, in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie die Renovierungskosten im Auge zu behalten und diese eventuell zu verschieben, um sicherzustellen, dass die Ausgaben nicht die 15-Prozent-Grenze überschreiten, bevor die Drei-Jahres-Frist abläuft.

Das Finanzamt hat eine sogenannte Vereinfachungsregel aufgestellt, um es Vermieter/innen und auch den Finanzbeamten und -beamtinnen selbst leichter zu machen. Danach kann Thomas alle Baukosten für seinen vermieteten Bungalow in Höhe von bis zu 4.000 Euro als Erhaltungsaufwand bzw. Reparaturleistung absetzen. Die Finanzverwaltung geht nämlich davon aus, dass Sanierungsarbeiten in der Regel mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Dazu muss Thomas sämtliche Rechnungen und Nachweise seiner Baukosten sammeln und die Kosten dafür in Anlage V eintragen.

Wer unternehmerisch tätig ist und Arbeiten an oder in einem Haus verrichten lässt, muss unter Umständen einen Teil des Rechnungsbetrags einbehalten und an das Finanzamt abführen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel Bauabzugsteuer – was ist das, und wer bezahlt sie?